테마상가는 경매를 하다보면 매력적인 투자처로 보일 수 있습니다. 과거에는 프리미엄을 통해 거래되었지만 지금은 낙찰률이 낮아 수차례 유찰되면서 최저 입찰가가 감정가의 10분의 1 가격으로 내려간 물건도 많기 때문입니다. 하지만 싸다고 무작정 낙찰받았을 경우 손해나, 심지어 포기해야 할 수 있습니다.
상가의 종류
먼저 상가의 종류로는 크게 근린상가, 단지 내 상가, 상업지 상가, 주상복합상가, 집합상가, 지식산업센터 내 지원시설 상가 등으로 나눌 수 있습니다. 간단한 특징들은 아래와 같습니다.
- 근린상가: 주택과 가깝고 근린생활시설에 위치한 상가( 학원, 병원, 약국 등)
- 단지내 상가: 근린상가와 비슷하면, 아파트 등의 단지 내 입주민들의 편의를 위해 공급되는 상가
- 상업지 (중심)상가: 도심 중심부에 위치해 먹자골목이나 로데오 거리가 형성되는 곳 업종제한이 없이 다양한 업종이 유입되는 상가
- 주상복합 상가: 주상복합건물 내부 주거공간과 사업공간이 공존하는 상가로 기본적인 상권이 형성되고 공실 부담이 적음
- 집합 상가: 일반적으로 여러 점포가 구조상 독립적인 부분으로 구성되어 있고, 여러 사람이 구분소유하는 집합건물에 모여있는 상가
- 테마 상가: 하나의 주제를 삼아 그와 관련된 업종을 중심으로 집단화시킨 형태의 상가
- 지식산업센터 상가: 지식산업센터는 도심 지역 도는 신도시 지구에서 중소기업이나 중견기업 공장과 사무실이 입주해 있는 아파트형 건물등에 위치한 상가
테마상가의 경매시 주의사항
테마 상가는 특정 업종이 몰려 있는 상가입니다. 이러한 상가는 또한 집합 상가에도 속합니다. 집합상가는 점포당 전용 6~30제곱미터 정도로 구성되는 게 일반적입니다. 따로 칸막이 없이 나뉘어 있어 ‘구분상가’라고도 합니다. 테크노마트를 포함해 동대문 의류 쇼핑몰, 제기동 한방상가 등이 대표적 테마 상가입니다. 이런 상가는 2000년대 초반엔 프리미엄이 형성될 정도로 인기였지만, 상권이 하락하면서 경매의 단골손님이 되었습니다.
하지만 전문가들은 테크노마트와 같은 테마 상가야말로 초보자가 주의해야 할 투자처라고 의견을 모으고 있습니다. 실패하지 않는 경매를 위해서 다음 사항을 우선 고려해야 하겠습니다.
- 연체된 관리비: 연체된 관리비가 수천만 원에 이르는 것을 확인하고 뒤늦게 입찰을 포기하는 사례도 비일비재합니다. 그러므로 관리사무소를 여러 차례 방문하여 관리비 체납사항 등의 정보를 파악하여야 합니다.
- 업종 제한: 상가 업종 제한도 고려해야 합니다. 상가를 매수하기 전 꼭 확인할 게 ‘업종제한’입니 다. 이는 일반 상가를 분양받거나 임대할 때도 주의해야 할 점입니다. 업종 제한은 동일 상권에 동종 업종이 입점하는 것을 제한해 업주의 영업권을 보장하고 과도한 경쟁과 갈등을 방지하기 위한 제도입니다. 상권 활성화를 위해 시작한 것이지만, 업종 구분이 불명확해 점포 간 분쟁이 발생하기도 합니다. 대체로 최초 공급 단계부터 분양 계약 조건에 업종 제한이 걸려 있는 경우가 많습니다. 전자 기기 판매업, 의류 판매업 등 테마 상가는 업종 제한이 명확합니다. 테마 상가 내에서도 층수에 따라 제한 업종이 다릅니다. 식당 층은 임차할 수 있는 메뉴(커피, 중식, 일식, 분식 등)를 적시한 뒤 중복 업종을 금지하고 있습니다. 테마 상가의 업종 제한을 확인하지 않은 채 낙찰받았다가 뒤늦게 경매 물건을 포기하는 사례도 적지 않습니다. 이럴 경우 입찰보증금(감정가의 10%)을 못 받게 됩니다. 하지만 임차인을 구하지 못해 관리비만 매달 수 십만 원씩 부담하는 것보다는 나은 선택일 수 있습니다.
- 상가 관리단: 상가 관리단이 업종 제한을 새롭게 설정하거나 변경할 수 도 있습니다. 상가 수분양자는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 23조 1항’에 따라 관리단을 구성합니다. 이 관리단이 규약을 통해 업종 제한 규칙을 바꾸는 것입니다. 물론 관리단 일부가 마음대로 바꾸는 것은 아닙니다. 상가 분양자(구분소유자) ‘4분의 3 이상’의 찬성을 얻어야 합니다. 자체적으로 정한 관리규약이지만, 직접 효력이 있습니다. 상가 관리단의 운영 상태도 체크포인트입니다. 관리 운영업체가 부실하면 상가 전체 경영이 어려울 수도 있습니다.
요약
경매 진행 전에 반드시 현장을 방문하여 임차인 여부, 주변 상권 분석 등의 기타 확인 사항과 함께 위의 세가지는 더 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 테마 상가 경매는 까다로운 편이지만, 저가 매수를 통해 투자에 성공하는 사례도 있습니다. 자신이 사용할 점포가 필요한 임차인은 싼값에 매수해 임차료 인상 걱정 없이 상가를 이용할 수 있습니다. 그리고 장기 임차인을 둔 ‘알짜 상가’의 경매는 투자 가치가 있습니다. 어려운 가운데서도 잘되는 상가가 분명히 있습니다. 그것을 찾아내기 위해서는 직접 발품을 팔아야 분위기를 제대로 알아서 성공적인 경매의 수익을 거둘 수 있습니다.