주택담보대출(주담대)은 살 집을 담보로 정하고 은행을 통해 자금을 먼저 빌리고 천천히 갚아 나가는 방식의대출입니다. 내 집을 갖는다는 것은 한사람의 일생에서 큰 일 중의 하나입니다. 주담대로 생략하여 부르기도하는 이 대출에 대한 용어와 정보들을 알아보도록 하겠습니다.
주택담보대출이란
주택담보대출이란 자신이 보유한 주택(아파트나 오피스텔 등) 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 주택담보대출은 안전자산인 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 30, 40, 50년 등 상당한 시간의 대출 기간을 통해 갚아나갈 수 있습니다. 장기 대출 기간으로 이자율 역시 낮아지기 때문에 원리금을 갚아나가기 훨씬 수월합니다. 때문에 정부는 주택담보대출이 자칫 악용되어 투자 자산으로 흘러 들어가 부동산 가격의 상승으로 이어질 수 없게 하기 위해 다음과 같이 대출 규제 정책을 통해 조절하고 있습니다.
주담대의 규제
주택담보대출은 주택 가격이 너무 비싸지면 각종 규제를 주거나 대출 제약을 가합니다. 대출이 투기에 이용되면 주택 가격의 상승으로 이어져, 서민인 실수요자가 주택을 소유할 수 있는 기회를 박탈당하고, 엉뚱한 투기세력이 도움을 받기 되기 때문입니다. 그래서 규제지역을 설정하고 각종 제약을 가합니다. 규제지역은 모두가 원하는 곳이기에 이런 여러가지 방식으로 실수요자를 위해 제한을 주는 것입니다.
주담대의 한도 규제에는 크게 LTV( Loan to Value,담보인정 비율) DTI( Debt to Income Ratio, 총부채상환비율), DSR(Debt Service Ration, 총부채원리금상환비율) 3가지로 나뉘어집니다. 세 규제는 수시로 변경되기 때문에, 항상 자세한 규제 현황은 대출받는 시점에서 재확인 해야합니다.
- LTV( Loan to Value,담보인정 비율): 만약 LTV가 60%라면 10억짜리 주택을 구매할 경우 6억까지 대출을 통해 받을 수 있습니다.
- DTI( Debt to Income Ratio, 총부채상환비율): 내 소득 중 부채 상환액이 차지하는 비율입니다. 연간 소득을 기준으로 내가 매년 갚아야하는 대출 원리금을 어느 수준 아래로 제한하는 것입니다. 연간 소득이 5,000만원이라고 가정하고 DTI가 40%의 조건이면, 1년에 최대 2,000만원까지 상환할 정도만 대출을 받을 수 있습니다.
- DSR(Debt Service Ration, 총부채원리금상환비율): 최근 등장한 용어인데요. DTI처럼 연간 소득을 기준으로 부채 상환 비율ㅇ르 뜻하는 개념인데 다른 점은 주택과 상관없이 다른 부채 상환액까지 모두 포함한다는 것입니다. 즉 다른 채출 학자금, 카드론, 신용 대출 등 모든 채출의 원리금을 모두 더한 것입니다. 위와 같이 5,000만원 소득을 기준으로, DSR 40% 조건이면모든 대출 상환액이 2,000만원을 넘지 말아야하기 때문에, 다른 대출이 있다면 주택담보대출이 줄어들 수 밖에 없습니다.
자격조건
주택담보대출의 경우, 신용대출 상품과 달리 주택담보대출이기 때문에 자격조건이 복잡하지 않습니다.
- 성인
- 무주택자
- 근로소득자 혹은 사업소득자
위의 조건을 갖추었다면 누구나 대출을 받을 수 있습니다. 물론, 다양한 정부지원 서민 대상 대출상품들이 존재합니다. 해당 정부지원 주택담보대출의 경우, 연소득, 주택수에 따른 세부 자격조건 사항들이 있습니다. 대표적인 정부지원 주택담보대출상품은 보금자리론과 디딤돌대출입니다.
주택담보대출 상환방식
상환방식은 원금을 어떻게 상환하는냐에 따라 다릅니다. 원금과 이자를 균등하게 상환하는 방식인 원리금균등상환이 있고, 일정기간 원금을 갚지 않고 이자만 내다가 일정 기간이 지난 후에 원금을 같이 갚아나가는 방식인 거치식도 존재합니다. 원래 대출에는 만기일시상환이라는 방식도 있는데, 주담대는 그 금액이 워낙 크고, 상환기간이 길어서 일반적이지 않습니다. 주택담보대출은 상환 기간이 최장 50년까지도 가능합니다. 일반적으로 만기일시상환은 전세자금대출상품에서 많이 사용되는 상환방식입니다. 금리는 신용(소득 안정성)을 기반으로 하는 대출보다는 안전한 담보물이 존재하기 때문에, 일반적인 신용 대출보다 더 낮습니다.
주택담보대출 장점
주담대의 장점은 안전자산인 주택을 담보로하기 때문에 장기간에 걸쳐 상환을 할 수 있고, 그에 따라 낮은 이자율의 적용을 받습니다. 대출한도 또한 신용대출 보다는 높은 편입니다. 그래서 안정적인 수입을 통해 꾸준히 원리금 상환을 한다면, 다른 리스크(위험성) 우려가 없기 때문에 세월이 가면서 대출에 대한 부담을 줄어들게 됩니다.
주택담보대출 단점
다만 주택시장에 버블이 너무 강한 상태에서는 추천하지 않습니다. 자산의 가격에 버블이 있는지, 있다면 어느 정도인지에 대해 다양한 기준이 있습니다. 대출의 중도 상환 수수료가 높기 때문에 잘못된 시점에서 대출을 하게 되면 오히려 장기간 높은 원금과 이자로 인해 어려움을 겪을 수 있습니다. 주택 구입과 장기 대출은 일생에 가장 큰 현금 지출인 만큼 다양한 루트를 통해 이런 기본적인 사항을 공부하고 주택을 구입하길 권장드립니다.
맺음
주택을 담보로 대출 받아 사는 것이 일반인들의 인생에 있어서 굉장히 중요한 선택이 될 수 있습니다. 때문에 결정하기 전까지 다양한 주택담보대출 비교 플랫폼이 많이 있으니 일차적으로 이런 곳을 통해 비교를 해보고, 직접 은행에 찾아가서 확인을 해보면서 자기 상황에 맞는 대출을 하는 것이 중요합니다. .