국토교통부는 지난 2월에 나온 ‘전세사기 예방 및 피해 지원 방안’의 후속 조치로. 무자본 갭투자를 근절하며 건전한 등록임대시장을 조성할 목적으로 전세보증금이 집값의 90% 이하여야만 전세보증보험에 가입할 수 있도록 9월 1일 부터 입법예고 한다고 밝혔습니다.
무자본 갭투자의 피해
무자본 갭투자는 전세를 끼고 집을 매수하는 방식인데, 전세보증금을 부풀려 자기 자본이 거의 들지 않으면서 주택을 소유하였습니다. 최근 들어 주택 가격이 떨어지자, 전세보증금을 돌려주지 못하고 문제를 야기시켜 사회적으로 물의를 빚었습니다. 전세보증금을 부풀리는데에는 감정평가사의 평가 부풀리기, 높은 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율 100% 적용), 주택가격 산정의 높은 적용 인정등의 세입자로서는 불합리한 제도들이 산재해 있었습니다.
이에 정부는 법이 시행되면 우선 임대사업자로 하여금 임대 보증보험에 의무적으로 가입하게 정하였고, 또 개정안에 전세보증금이 집 값의 90% 이하인 주택만 임대 보증보험에 가입할 수 있도록 하는 조항을 포함시켰습니다.
기존의 전세가율 기준은 100%였습니다. 만약 집 값이 5억원이면 지금은 전세금이 5억 원이라도 전세보증보험에 가입할 수 있지만, 법 시행 이후에 는 4억5천만 원 이하여야만 가입이 허용됩니다. 임대인들은 보증보험 가입 의무를 지키기 위해 전세금을 낮출 수 밖에 없습니다.
주택가격 산정 조정
국토부는 또한 주택가격 산정 땐 공시가격의 140%까지만 인정해 주기로 했습니다. 현재는 주택 유형·가격에 따라 공시가격의 최대 190%까지 주택 가격으로 인정받고 있습니다. 따라서 앞으로는 세입자가 가입하는 전세 보증보험과 마찬가지로 임대 보증보험도 공시가격의 126%(140%의 90% 인정)로 가입 기준이 강화 됩니다. 이는 임대인들이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나, 전세사기를 벌이는 일을 막기 위한 것 입니다.
감정평가 순위 변경
국토부는 아울러 임대인이 감정평가사와 짜고 감정평가액을 부풀린 뒤 전세 보증금을 올려 받는 사례를 차단할 목적으로 주택가격 산정 방법도 변경할 예정입니다. 지금은 감정평가액을 1순위로 적극 활용할 수 있지만, 앞으로는 감정평가액은 뒷순위로 돌리고 전세 보증보험 처럼 KB·한국부동산원의 시세와 공시가격을 우선 활용할 예정입니다. 신축 빌라(연립·다세대)는 감정평가액의 90%만 인정받을 수 있습니다. 감정평가액이 적용될 때는 공시가격 또는 실거래가가 없거나, 시장 여건의 변화로 다른 기준의 채택이 어려운 경우로 한정됩니다. 이 밖에 개정안에는 현재 2년인 감정평가액 유효 기간을 1년으로 단축하고, 임대 보증 기간과 임대차 계약 기간을 맞추도록 하는 내용도 들어갑니다.
전세보증보험 개정법 시행
국토부는 임대 보증보험 가입 기준 강화 정책을 내년 7월부터 시행합니다. 단 임대사업자들이 준비 기간을 가질 수 있게 이미 등록한 임대주택에 대해서는 2026 6월 30일까지 적용을 유예하기로 했습니다.