저당권과 근저당권의 뜻과 차이점 정리

저당권과 근저당권은 어떤 차이가 있는 것일까요? 저당권과 근저당권은 모두 부동산에서 담보대출 개념으로 사용하는 것들입니다. 때로는 저당 잡힌다고 하고, 은행에 가서 대출을 받을 때는 근저당권을 설정한다고 합니다. 정확한 개념이 어떻게 되는지 다음으로 살펴보겠습니다.

저당권과 근저당권의 공통점

대상

근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다.

성질

• 이들은 등기를 해야 그 효력이 생깁니다.
• 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우에 그 순위는 등기설정의 순서에 의해 결정됩니다.
• 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다.

저당권과 근저당권의 차이점

저당권

이미 설정된 액수에 대한 담보이며,  미리 담보권을 설정해 놓은 것입니다. 저당권의 경우 빌릴 금액이 한정되어 있고, 부동산등기부등본상 채권액으로 기재됩니다. 저당권은 정해진 금액 외에 추가 대출이 불가능합니다.

근저당권

근저당권을 앞으로 발생할 채권에 대한 담보로, 빌린 금액이 정해지지 않는 특징이 있습니다. 이는 채무자와의 계속적 거래 계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다. 장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권입니다. 이 채권의 금액을 최고액으로 정하고 결산기에 확정하게 됩니다. 다시 말해, 장래의 채권의 담보이기는 하지만 특정된 단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감 변동하는 일단의 불특정채권을 최고 한도 내에서 담보하는 것이 특징입니다.

은행에서 대출을 받게 되면 대출금의 120% 정도로 채권 최고금액을 책정하게 되는데요, 처음 대출을 실행하는 경우 당황하게 됩니다. 1억을 빌리는데 1억2천만 원을 적어 넣고 서명을 하라고 하니까요. 근저당은 1억을 딱 정해놓고 일시적으로 빌려주었다가 받는 것이 아니라 이자를 월별로 받거나, 원리금을  지급받는 경우 대출 총액에 변화가 생기게 됩니다. 그리고 연체가 발생할 경우는 대출 원금에서 연체료, 이자가 추가되어 금액이 늘어나게 됩니다. 이를 대비해서 최고 금액을 정하고 근저당권으로 설정하게 됩니다. 이는 금액이 변할 때마다 저당액의 변화를 일일이 새로 저당권을 설정하게되는 번거로움이 생기기 때문에 근저당이라고 하여 변화된 금액을 최종 거래 때 정산하게 됩니다.

근저당은 은행과 그 거래처간의 계속적 신용관계나 객주, 도매상과 소매상간의 계속적 물품 공급관계에서 생기는 여러 채무를 일괄하여 담보하기 위하여 관행으로 인정되어 온 것입니다. 이와 같이 근저당은 저당권의 부종성 이론을 완화하여 인정된 제도입니다.