권리금은 임대차 계약과는 별도로 진행되는 기존 임차인과 신규임차인 사이에 진행되는 금전적 계약으로, 임대차보호법상으로도 그 권리에 대한 주장을 보호하고 있습니다. 이는 부동산 중개대상물이 아니기 때문에 따로 협의하여 정해야 합니다.
권리금이란
‘권리금’이란 위치, 사업장에 설치된 시설물, 거래처, 영업 노하우, 매출액에 따른 이점을 모두 포함한 일체의 유형, 무형의 가치에 대해 매겨진 금액입니다. 보통 영업장을 철수하는 경우에는 발생하지 않지만, 다음 입주자가 계약하여 영업을 계속하는 경우에 발생하게 됩니다. ‘권리금계약’이란 신규임차인이 되려자 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
상가권리금의 종류
- 바닥권리금: 목(牧)에 대한 자릿세 ,즉 가게가 위치한 장소에 따른 자릿세입니다. 당연히 번화가, 대로변, 많은 유동인구, 역세권이라면 바닥권리금이 높을 것입니다. 바닥권리금은 보통 주변 시세에 따라서 정해지기 때문에 가격을 깎기가 쉽지 않지만, 나중에 가게를 팔고 나갈 때 지불한 금액을 그대로 받기는 수월합니다. 새로 입주하는 임차인이 같은 업종이 아니어도 지불해야 하며, 그 지역 일대에서 형성된 기대 수익을 반영한 금액입니다.
- 시설권리금: 시설 권리금은 장비나 인테리어 등의 잔존가치를 다음 인차인이 그대로 사용할 경우, 그 남은 가치에 대한 금액을 받는 권리금입니다. 인테리어 비용에 1억원을 투자하고, 2년이 지나 잔존가치가 7천만원이 되었다고 가정하면, 새로운 임차인은 남은 잔존가치 7천만원이 인수인계 시설 권리금으로 보게 됩니다.
- 영업권리금: 권리금 책정에서 가장 산정하기 어려운 부분이 영업권리금입니다. 새로운 임차인이 업종과 상호까지 100% 인수할 경우 그동안 쌓아온 영업 노하우부터 레시피, 단골손님의 정보까지 권리금의 가치로 측정할 수 있습니다. 영업권리금의 산정에서 많이 사용하는 방식은 매출에서 비용을 뺀 순수익으로 책정하는 것입니다 매출 – 비용= 500만원이라고 가정한다면 여기에 보통 6개월에서 12개월 사이의 기간을 정해 개월 수로 곱해서 그 금액을 권리금으로 산정합니다. 그러면 10개월 매출로 정했다면, 총 금액은 5천만원이 되는 것입니다.
| 권리금 구분 | 책정 기준 | 비고 |
| 바닥권리금 | 목, 장소 | 주변시세 감안 |
| 시설권리금 | 장비, 인테리어 비용 | 동종업 인수시 감안 |
| 영업권리금 | 노하우, 내장객, 매출액 | 순이익 X 개월수 |
권리금 표준계약서 마련
국토교통부에서는 법무부와 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되는는 자의 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 계약서는 국토부에서 제공 표준계약서 를 이용할 수 있습니다.
상가임대차보호법에 의한 권리금보호
상가임대차보호법에 따르면 권리금은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 권리금을 방해할 수 없습니다. 만약 임대인이 권리금을 받지 못하도록 방해한다면, 임차인이 받은 손해를 배상해야 합니다. 또한, 경매 시에도 권리금을 받을 수 있는지 여부는 대항력을 갖춘 임차인의 경우 예외적으로 보증금을 전액 변제받지 못한 경우, 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에 임대차의 유효함을 주장할 수 있고, 낙찰자는 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.
또한, 상가임대차보호법에 적용되는 금액을 초과한 임대차라고 할지라도 환산보증금 초과 시에도 대항력, 계약 갱신 요구(10년), 차임 청구권 등은 보호를 받을 수 있습니다.
권리금 지급방식과 비용처리
부가세를 별도로 처리하는 방식과 포괄 양도해서 처리하는 방식의 두가지가 있습니다.
1. 부가세 별도방식
1,012만원지급, 원래 권리 금액만큼 이라면 딱 1천만 원을 지급하는데 맞지만 여기에 부가세를 더하면 게약금 기준은 1,100만원이 됩니다. 이어서 원천세 8.8%를 제외한 나머지 1,012만 원을 양도인에게 주면 됩니다. 부가세 10% 100만원에 대해서는 부가세 신고 시 매입세액으로 처리하여 환급 절차를 진행하면 됩니다.
2. 포괄양도
대부분 이 포괄양도 방식으로 진행합니다. 동일하게 원천세 8.8%를 제외한 나머지 금액을 지불하게 됩니다.
| 구분 | 부가세 별도 | 포괄 양도 |
| 권리금 | 10,000,000 | 10,000,000 |
| 원천세 8.8% | 880,000 | 880,000 |
| 부가세 10% | 1,000,000 | 부가세 없음 |
| 실지급액 | 10,120,000 | 9,120,000 |
비용처리
양수자(신규임차인)는 원천징수는 다음 달 10일까지 신고 및 납부하여야 합니다. 이렇게 지급한 권리금은 5년이라는 기간 동안 금액을 나누어 비용처리가 가능하게 됩니다. 권리금의 경우 무형자산으로 종합소득세 비용처리가 가능합니다. 비용처리 가능 여부를 간과하는 경우가 간혹 있는데 유의해야 합니다. 양도자 역시 권리금으로 받은 부분을 종합소득세 신고 해야 합니다. 권리금은 기타소득으로 분류되어 종합소득세 신고가 필요합니다. 해당 권리금 중 60%는 비용으로 인정되어 40%에 대한 소득만 종합소득세에 합산 과세됩니다. 포괄 양도계약의 경우 부가가치세 의무가 없습니다 또한 세금계산서 발행도 필요하지 않습니다.
임대임의 손해배상 책임
임대인은 권리금회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.
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